房产税、印花税、城建税计税依据详解：三大税种核心规则一本通

一、房产税计税依据：从价与从租双轨制

1. 从价计征（自用房产）

• 计税依据：房产原值一次性减除10%~30%后的余值（具体扣除比例由省级政府确定）。
• 公式：应纳税额 = 房产原值 × (1－扣除比例) × 1.2%
• 注意：
• 房产原值包括房屋不可分割的附属设备（如暖气、卫生、通风等）。
• 无论会计如何核算，房产原值均应包含地价（包括取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用）。
• 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2. 从租计征（出租房产）

• 计税依据：租金收入（不含增值税）。
• 公式：应纳税额 = 租金收入 × 12%
• 特殊情形：
• 个人出租住房：按4%税率征收。
• 企事业单位、社会团体等向个人出租住房：减按4%税率。
• 免租期：由产权所有人按房产余值缴纳房产税。
• 无租使用：由使用人代缴，按房产余值计税。

3. 免征与减征范围

• 国家机关、人民团体、军队自用房产。
• 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。
• 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产。
• 个人所有非营业用房产。

---

二、印花税计税依据：合同性质决定计税凭证

1. 共性规则

• 计税依据：合同或凭证所载金额（不得扣除增值税，但合同单独列明增值税的除外）。
• 税率形式：比例税率（0.05‰~1‰）或定额税率（5元/件）。

2. 各类合同计税依据明细

合同类型	计税依据	税率
购销合同	购销金额	0.3‰
加工承揽合同	加工或承揽收入	0.5‰
建设工程勘察设计合同	收取费用	0.5‰
建筑安装工程承包合同	承包金额	0.3‰
财产租赁合同	租赁金额（按租期总金额，不扣减）	1‰
货物运输合同	运输费用（不含装卸费、保险费）	0.5‰
仓储保管合同	仓储保管费用	1‰
借款合同	借款金额（不含利息）	0.05‰
财产保险合同	保险费收入（不含保额）	1‰
技术合同	支付价款、报酬或使用费	0.3‰

3. 特殊规则

• 同一凭证多个税目：分别计税，合计贴花；金额未分别记载的，从高适用税率。
• 无金额凭证（如框架协议）：先按5元贴花，结算时按实际金额补差。
• 国外签订国内使用：在境内使用时贴花。
• 不征税凭证：银行同业拆借合同、电网与用户之间供用电合同、租赁土地承包合同等。

---

三、城市维护建设税计税依据：依附流转税的附加税

1. 基本依据

• 计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额（两税之和）。
• 公式：应纳税额 = (实缴增值税 + 实缴消费税) × 适用税率
• 注意：
• 不包括“两税”的滞纳金、罚款（这些不是税额）。
• 进口货物或境外提供劳务由海关代征的“两税”，不征城建税。
• 出口退还增值税、消费税，不退还已缴城建税。

2. 税率（地区差别比例税率）

• 市区：7%
• 县城、镇：5%
• 其他地区：1%
• 特别规定：
• 跨地区经营：以经营地适用税率，分别计算。
• 受托方代扣代缴：按受托方所在地税率。
• 流动经营无固定地点：按经营地适用税率。

3. 征管要点

• 与“两税”同征、同管、同停（如“两税”减免，城建税相应减免）。
• 因“两税”被查补或调增，应同时补缴城建税。
• 因“两税”发生退税，城建税同时退还（但出口退税不适用）。

---

四、三大税种核心规则对比表

维度	房产税	印花税	城建税
计税依据	房产余值 或 租金收入	合同/凭证所载金额	实缴增值税+消费税
税率形式	比例税率（1.2% / 12% / 4%）	比例税率或定额（5元）	地区差别比例（7%/5%/1%）
计税基础是否含税	含（原值）或不含（租金免税）	一般不扣增值税（除单独列明）	不含（以实缴流转税为基）
减免联动	有独立减免税范围	特定凭证免税（如法律文书）	随“两税”减免而减免

实务提醒： - 房产税：切勿漏计地价进入原值。 - 印花税：合同金额含税时，争取分开注明增值税。 - 城建税：关注纳税人所在地变化（如临时在市区经营）。

三大税种计税依据独立又关联，掌握核心规则可有效规避税务风险。